План реализации любого инвестиционного проекта, предполагающего возведение и/или реконструкцию объектов капитального строительства, условно можно представить в следующем виде:
Перечень услуг ООО «АдвантИнвест» охватывает все этапы инвестиционного процесса, что позволяет обеспечить полное соответствие конечного результата первоначальным целям проекта. А использование договоров по модели fee-development обеспечивает гибкость во взаимоотношениях с Инвестором на каждом этапе инвестиционного проекта.
Перечень услуг
- Бизнес-планирование
- Землеустроительные работы
- Оформление исходной документации для проектирования
- Организация и входной контроль проектной документации
- Получение разрешительной документации на строительство
- Участие в процессе строительно-монтажных работ
- Ввод объекта в эксплуатацию
Бизнес-планирование
| 1. | Анализ рынка и выявление предпосылок к реализации проекта | Оценка объема и состава рынка, анализ конкурентной среды, ценовой политики и методов стимулирования сбыта в рыночном сегменте, потребительских предпочтений, возможных конкурентных преимуществ предприятия и т.д. |
| 2. | Описание продукта/услуги | Оценка состава номенклатуры и качества продукции, оценка эффективности производства отдельных продуктов, сравнение с продуктами-аналогами, выделение конкурентных преимуществ продукции, поиск путей модернизации, определение необходимости сертификации и т.д. |
| 3. | Разработка организационного плана (структуры управления бизнесом) | Анализ структуры собственности и управления бизнесом, формирования кадровой политики и т.д. |
| 4. | Разработка операционного/производственного плана | Оценка текущей и/или планируемой хозяйственной деятельности предприятия, анализ эффективности технологических процессов, структуры управления производственным персоналом и системы контроля качества, определение необходимости лицензирования деятельности и т.д. |
| 5. | Разработка плана маркетинга и продвижения продукта на рынке | Выработка стратегии сбыта продукции/услуг и позиционирования предприятия в целом. |
| 6. | Оценка инвестиционного бюджета и сроков его реализации | Оценка сроков и стоимости реализации капиталовложений, технико-экономический анализ объектов капитального строительства и анализ их места размещения, разработка плана мероприятий и т.д. |
| 7. | Проведение соответствующих финансово-экономических расчетов | Выполнение комплексных расчетов, отражающих инвестиционную состоятельность проекта. |
| 8. | Оценка рисков проекта | Выявление возможных рисков проекта и путей их снижения. |
Однако все эти работы зависят от:
- поставленных целей (для принятия внутренних инвестиционных решений, привлечения стороннего финансирования, уточнения параметров проекта и т.д.)
- характера инвестиционного проекта (создание коммерческой недвижимости, размещение нового производства или расширение существующего);
- наличия требований к составу и форме от различных сторонних организаций (банков, фондов и иных организаций);
- и многого другого.
В результате работ на данном этапе может быть создан:
- бизнес-план;
- технико-экономическое обоснование проекта;
- маркетинговое исследование;
- технологическая концепция;
- инвестиционный бюджет;
- инвестиционный меморандум;
- и иные документы;
При этом вне зависимости от формы полученных результатов, они должны определять суть инвестиционного проекта и методы его реализации, и лечь в основу последующих этапов работ по инвестиционному проекту.
Вернуться на страницу "Услуги"
Землеустроительные работы
В соответствии с действующим законодательством РФ, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования и охраны земель, образованию новых и упорядочению существующих объектов, установлению границ на местности называются землеустройством. Цель землеустроительных работ применительно к инвестиционному проекту заключается в поиске и определение условий использования конкретного земельного участка. Состав и содержание работ на данном этапе может быть следующим:
| 1. | Поиск земельного участка | Поиск земельного участка на основе установленных технологических и экономических параметров инвестиционного проекта, предварительный технико-экономический анализ участков с точки зрения их места расположения, транспортной доступности, инженерной и кадровой обеспеченности и т.д. |
| 2. | Градостроительная проработка размещения объекта | Определение границ земельного участка, градостроительных обременений в его освоении со стороны смежных участков, имеющихся инженерных сетей, природоохранных территорий и памятников культуры, утвержденных схем и программ территориального планирования, оценка условий размещения объекта с точки зрения его экологической и техногенной безопасности. |
| 3. | Изменение юридического статуса земельного участка | Изменение правовых характеристик земельного участка: категории, разрешенного вида использования, публичных сервитутов и т.д. |
| 4. | Постановка на кадастровый учет | Формирование землеустроительного дела, межевание границ земельного участка, постановка участка на учет или кадастровая регистрация изменений его юридического статуса. |
| 5. | Оформление прав пользования земельным участком | Оформление прав собственности или заключение договора аренды с их последующей государственной регистрацией |
Результатом этих работ будет получение не только прав пользования земельным участком как таковым, но и градостроительных условий по его освоению под конкретный инвестиционный проект.
Вернуться на страницу "Услуги"
Оформление исходной документации для проектирования
Цель данного этапа – оформление комплекта документов являющегося основанием для проведения проектных работ. При этом комплектность и форма этих документов должны соответствовать требованиям Градостроительного кодекса РФ №190-ФЗ от 29.12.2004г, Постановлению Правительства РФ №87 от 16.02.2008г. «О составе разделов проектной документации и требованиях к ним» и иных правовых актов.
В состав исходной документации, помимо технико-экономических параметров инвестиционного проекта и градостроительных условий размещения объекта, входят:
- Паспорта и техническая документация на технологическое оборудование;
- Результаты инженерных изысканий (геологических, геодезических, экологических);
- Технические условия подключения к центральным инженерным сетям и/или их переноса из зоны застройки (электроснабжения, водопровода, бытовой и ливневой канализации, отопления и газификации и т.д.);
- Технические условия присоединения к дорожной сети;
- Результаты обследования существующих зданий/сооружений в случае их реконструкции;
- Результаты обследования зеленых насаждений;
- Результаты археологических обследований;
- Иные требования государственных надзорных органов;
Результатом работ на данном этапе является техническое задание на проектирование, разработанное на основе всех вышеизложенных документов.
Вернуться на страницу "Услуги"
Организация и входной контроль проектной документации
Под проектной документацией могут пониматься, как документы территориального планирования, регулируемые Градостроительным кодексом РФ №190-ФЗ от 29.12.2004г, так и архитектурно-строительные проекты, разработанные в соответствии с Постановлением Правительства РФ №87 от 16.02.2008г. «О составе разделов проектной документации и требованиях к ним». При этом состав разделов проектной документации, стадийность разработки и порядок ее согласования будут различны. Цель на данном этапе работ – обеспечить эффективный процесс разработки и согласования необходимой проектной документации благодаря грамотной организации взаимоотношений между Заказчиком и Исполнителем работ (проектной организацией).
Перед Заказчиком на данном этапе встанут следующие задачи:
- организация тендеров по выбору Проектанта/ов, ответственных за разработку и согласование соответствующих разделов проектной документации, а также прохождение государственной экспертизы;
- предоставлять дополнительную информацию по проекту и принимать промежуточные технические решения в ходе проектирования;
- контролировать качество и эффективность (оптимальность) проектных решений;
- проверять соответствие проектной документации исходным данным и нормативно-правовым документам, действующим на территории РФ;
- проверять комплектность и оформление проектной документации на соответствие Договору и нормативным требованиям;
- контролировать объем (степень детализации) рабочей части проектной документации, достаточный для осуществления строительно-монтажных работ;
- контролировать исполнение Проектантом условий Договора, в особенности касающихся стоимости и сроков выполнения работ;
- участвовать в процессе согласования и государственной экспертизы проектной документации.
Результатом данного этапа будет утвержденный и согласованный комплект технической документации, одновременно отражающий суть инвестиционного проекта и соответствующий всем исходным данным и нормативно-правовым требованиям.
Вернуться на страницу "Услуги"
Получение разрешительной документации на строительство
Целью данного этапа является подтверждение готовности к производству строительно-монтажных работ, которое завершается получением от соответствующих надзорных органов:
- разрешения на демонтаж здания/сооружения;
- разрешения на строительство/реконструкцию объекта или его этапа;
- разрешения на подключение в инженерным сетям;
- разрешения на вырубку зеленых насаждений;
- иных видов разрешительной документации для проведения специализированных работ.
При этом состав и порядок работ в каждом случае будет индивидуальным.
Вернуться на страницу "Услуги"
Участие в процессе строительно-монтажных работ
Цель на данном этапе работ – обеспечить эффективный процесс производства строительно-монтажных работ благодаря грамотной организации взаимоотношений между Заказчиком и Исполнителем работ (подрядной организацией).
Работы Заказчика на данном этапе можно разделить на три группы:
- организация строительно-монтажных работ; •
- контроль качества строительно-монтажных работ; •
- финансовый аудит.
Организация строительно-монтажных работ:
- разработка календарного плана стройки;
- определение организационной структуры подрядных организаций;
- подготовка и проведение тендеров по выбору подрядных организаций;
- заключение, контроль исполнения и корректировка в случае необходимости соответствующих договоров на выполнение строительно-монтажных работ;
- обеспечение материально-технических условий работы подрядчиков (обеспечение временных инженерные мощностей, зданий и сооружений);
- контроль использования материально-технических ценностей (раздельный учет энергопотребления, использования материалов, инструментов и техники);
- обеспечение организационно-правовых условий работы подрядчиков (обеспечение сохранности материальных ценностей, охраны окружающей среды и пожарной безопасности);
- обеспечение коммуникаций между подрядными организациями в процессе выполнения работ;
- мониторинг соблюдения запланированных сроков производства работ и внедрение организационных, финансовых и технических мер по наверстыванию отставания в производстве работ в случае необходимости.
Контроль соблюдения качества строительства:
- выдача рабочей документации «в производство работ»;
- осуществление входного контроля качества строительных материалов, конструкций и оборудования в т.ч. проверка сопроводительных документов и документов о качестве (сертификатов, паспортов) на применяемые материалы, изделия и оборудование;
- контроль соответствия технологии выполняемых работ;
- контроль качества выполненных строительных работ и монтажа инженерных систем;
- контроль надлежащего монтажа оборудования, контроль проведения индивидуальных и комплексных испытаний, пуско-наладочных работ;
- оценку соответствия объемов выполненных работ требованиям проектно-сметной и нормативной документации;
- осуществление совместно со строительно-монтажными организациями и проектной организацией (авторским надзором) промежуточной приемки ответственных конструкций здания, в т.ч. скрываемых при производстве последующих работ;
- выявление дефектов и недоделок при производстве работ, конструктивных элементов, объекта в целом. Контроль своевременного устранения замечаний, дефектов и недоделок;
- проверку результатов лабораторного контроля качества строительных материалов, изделий и конструкций. Контроль очередности, объемов и сроков проведения необходимых исследовательских работ, испытаний, режимных наблюдений, инструментального контроля;
- контроль наличия и правильности ведения исполнительной документации, в том числе оценку достоверности геодезических исполнительных схем выполненных конструкций с выборочным контролем точности положения элементов;
- контроль исполнения строительно-монтажными организациями предписаний авторского надзора, органов государственного строительного надзора; формирование комплекта исполнительной документации, необходимой для ввода объекта в эксплуатацию.
Контроль соблюдения сметной стоимости строительства:
- разработка сводного сметного расчета по объекту;
- контроль достоверности и обоснованности сметной стоимости и/или договорной цены при заключении договоров с подрядными организациями;
- проверка предъявленных подрядными организациями к оплате объемов и стоимости выполненных работ (справки по форме КС-2, КС-3) на соответствие фактически выполненным работам;
- выявление и отклонение необоснованного увеличения расценок, объемов, необоснованных затрат;
- ведение оперативного учета незавершенного строительства объекта, нарастающих объемов и стоимости принятых и оплаченных строительно-монтажных работ;
- ведение учета объемов и стоимости некачественного выполненных строительно-монтажных работ, затрат на устранение дефектов и переделки.
- формирование комплекта финансовой документации, необходимой для постановки объекта капитального строительства на баланс.
Вернуться на страницу "Услуги"
Ввод объекта в эксплуатацию
Цель на данном этапе работ – оформить в установленном законом порядке права владения, распоряжения и пользования на полученные в результате реализации инвестиционного проекта объекты капитального строительства.
- Подготовка технических и кадастровых паспортов на объекты капитального строительства;
- Предъявление государственным органам строительного надзора завершенных объектов капитального строительства и полного перечня документации, полученной в ходе реализации инвестиционного проекта (прав на землю, исходно-разрешительной документации, проектно-сметной документации, исполнительной и финансовой документации и т.д.);
- Постановка на баланс и/или передача соответствующих объектов на баланс эксплуатирующей организации;
- Государственная регистрация прав на объекты капитального строительства;
- Заключение договоров на эксплуатацию инженерных сетей и сооружений и/или передача их на баланс соответствующим организациям;
Результатом данного этапа станет правомочно функционирующий объект капитального строительства, который и является целью всего инвестиционного проекта.
Вернуться на страницу "Услуги"